2017年，中东部地区核心城市虽然控制得不错，但这些核心城市的周边三线城市均存在较大上涨压力。这早已被投资者看穿，眼下围绕核心城市展开的轨道交通等基础设施正开展得如火如荼，几年以后，这些三线卫星城市的与核心城市的联系更加紧密。而眼下正是布局这些城市房地产的好机会。

再来看看国际行情，我们的外汇储备重回3万亿美元。这说明我们采取了有效措施（比如MFL），扭转了资金外流的趋势。与此同时，美联储在3月加息几乎是板上钉钉，未来资金外流的压力只增不减，而我们能做的就是继续提高人民币资产的收益率。这两者一对比，我们也许会发现一个潜在的可能性，虽然资金成本会继续走高，但这些资金仍然需要在国内寻求投资增值渠道，而进入楼市无疑是可能性最大的。

房地产整体平稳，热点仍然会相继出现

房地产整体平稳的关键主要有两点，在核心城市，通过发展租赁市场满足居住需求，适当减少商品房供应；而在大多数三线城市，则是重点满足进城农民和市民棚改需求。这两类都是满足居住类需求，是下一阶段的工作重点。

但从需求侧的角度来说，核心城市租赁房源和自住类房源远远满足不了需求，大量刚需转而在周边三线城市置业，投资需求也觅得商机，未来这些城市将不得不进入一种相对扭曲的状态：工资是三线水平，房价却是一线水平。本地人将不得不与工资是自己几倍的一线购房者们竞争本地房源。

这些东部三线小城市房地产的升温，是当下人们不愿意离开楼市的重要表现。你不让在大城市买，不让在省会城市买，可以。但围绕着核心城市周边的小城市势必会成为2017年资本追逐的重点。

北京周边的涿州、涞水、怀来、崇礼、固安、大厂、三河、武清等县级城市不得不采取措施为楼市降温。

上海周边的嘉兴、昆山、太仓等城市也在2016年迅速崛起，目前也已经处于一个高点。

眼下各种数据仍然表明，实体羸弱，虚拟活跃，人们仍然主要醉心于“钱生钱”的游戏。不仅如此，最近几年，银行也不大愿意贷款给实体企业，转而热衷于开发个人信贷业务，大量信用贷、抵押贷层出不穷。品类繁多的贷款，也有相当数量最终流入了楼市，成为推动楼市上涨的重要动力。

对于决策者们来说，阻止资金外流是好事，但资金留在了国内该向何处去，却没有给出很高的出路，金融的问题不解决，房地产势必继续受到各路资金的“捧杀”。分城施策有利有弊，它既给了具体问题具体分析的思路，却也给了资本各个击破的机会。眼下个别三线楼市的升温，已经证明，这种“弊”正在显现。

三四线城市房子能买吗？

三四线城市的库存能有多大？对于一二线“折戟”的买房者而言，逃离北上广，从上海转战嘉兴、常州、南通，从北京后撤至燕郊、廊坊，放弃深圳选择东莞、惠州，这似乎是迫不得已的做法。

从一二线转战三四线，不能忽视的是三四线城市的两层含义。第一层含义是传统房地产业按城市规模、行政级别、人口、经济体量划分出较为笼统的标准，谁经济体量足够大谁就是一线，排排坐吃果果一样，几乎可以按城市GDP依次排列出来。

上海财经大学发布过一份城市竞争力排行，一线包含北上广深津（按房价上涨速度，广州、天津已经出列一线城市序列）；二线则是剩余直辖市、副省级省会城市以及计划单列市、经济强市，三四线城市就是上述城市之外其他城市的总和了（中国大多数的城市在此序列）。

三四线城市第二层含义kaiyun体育网页登录入口，则是建立在城市群概念之上，这些围绕核心城市的三四线城市，交通、人口流动、经济区位优势则大不一样。国务院已批复有京津冀、长三角、珠三角、成渝、中原、长江中游、哈长7个城市群。

此外，十三五规划确定打造19个城市群，包括3个世界级城市群、9个区域城市群和5个地区性城市群，在上述城市群覆盖下的三四线城市，和没有在城市群半径内的三四线城市，其含金量则云泥之别。（快看看你们家位于哪个城市群。）

因此，从区域位置上说，此三四线与彼三四线并不能等同对待。无论从投资还是选择未来生活方式角度，去三四线置业需要认真考量，未来你主要选择的是哪个城市群。

中原地产张大伟认为，在新阶段，房地产市场不能再简单用一二三四五线来划分，而只能分成为一二线一小时城市圈和非一二线城市圈两大类。

“未来楼市的发展将主要集中在20个左右的城市圈，这些城市圈的核心区经过近2年的过快上涨，房价已经很贵，因此购买力将外溢到周边区域。”张大伟说。

分析日本“东京都市圈”发展规律，加速城市化阶段，人口大规模迁移至城市，东京在50年代建设了新宿、池袋、涩谷等7个副都心，而在人口具备相当规模时，人口迁移至都市圈，东京改变单中心结构，在半径50公里周边设立卫星城，如筑波，另外还有立川、横滨、川越等新老城市，共同构成了围绕东京的环状都市群。

因此，从东京发展来看，大都市群周边小城的房子意味着需求与升值潜力，这也是为什么中国大城市群周边的三四线城市，房价一直伴随上涨的原因。从长远来看，去三四线城市买房将是大多数人的选择，是基于城市群快速发展、联动的基础之上，市场最优的一种方式。

在教育、医疗、人口、经济愈发集中的一线城市，资源如不能向周边辐射，一线虹吸效应则会变得更强，大城市周边卫星城的配套并没有改变功能，你选择的顶多是一个“睡城”，比如燕郊之于北京。亦如马光远所说，“中国人买的不是房子,而是一张北上广深的船票”，船票的价值在于，未来一二线置业的大概率、分享经济繁荣的搭车便利，也可能是对于一线城市向往的心理安慰。

从国务院批复的超大国际城市群规划中，哪些三四线城市位于这三个城市群：

长江三角洲城市群规划范围包括：上海市，江苏省的南京、无锡、常州、苏州、南通、盐城、扬州、镇江、泰州，浙江省的杭州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州，安徽省的合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、滁州、池州、宣城等 26 市。

京津冀城市群规划包括：北京市、天津市，以及河北省的石家庄、保定、廊坊、唐山、张家口、承德、秦皇岛、沧州、衡水、邢台、邯郸等11市。

珠三角湾区城市群规划（待批复）包括：广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山、江门、肇庆、惠州等9个核心城市，香港、澳门两个特别行政区。